相続税対策としてマンションなどの貸付用不動産を活用している方、これから検討しようとしている方は、2027年1月1日から適用される新たな不動産評価ルールにご注意ください。令和8年度税制改正により、従来の相続税対策に大きな影響が出る可能性があります。
これまで、貸付用不動産は固定資産税評価額や路線価を基に評価されることが多く、実勢価格（市場での売買価格）よりも低い評価額になる傾向がありました。この評価額の差を利用して、相続税の負担を軽減する対策が広く行われてきました。
しかし、こうした評価の乖離を利用した節税策に対し、政府は新たな評価方法を導入することを決定しました。2025年12月に閣議決定された令和8年度税制改正大綱において、その詳細が示されています。
2027年1月1日からの新ルールとは？
この改正により、2027年1月1日以降に相続または贈与で取得する財産に適用される新たなルールが定められました。
- 対象となる不動産：被相続人（亡くなった方）や贈与者（財産を贈与する方）が、相続開始または贈与の5年以内に対価を伴って取得、または新築した貸付用不動産が対象です。 具体的には、賃貸マンションやアパート、不動産小口化商品などが含まれます。
- 評価方法の変更：これらの貸付用不動産は、相続開始時や贈与時の「通常の取引価額に相当する金額」で評価されることになります。 原則として、取得価額をベースに地価の変動などを考慮し、その80%相当額で評価されるケースが多いとされています。
- 目的：市場での売買価格と相続税評価額の大きな乖離を利用した、行き過ぎた節税対策を抑制することが目的とされています。
ただし、ご自身が居住する自宅などの不動産については、この新しい評価方法の対象外とされ、従来の評価方法が維持される見込みです。
どのような影響があるのか？
この改正は、特に相続開始の直前や贈与の直前に貸付用不動産を取得することで、相続税評価額を大きく圧縮しようとしていた対策に大きな影響を与えます。従来の評価方法と比べ、相続税額が大幅に増える可能性があります。
例えば、相続開始前5年以内に2億円で購入した賃貸マンションが、新ルール適用で評価額1億6,000万円となり、従来の評価方法と比べて4,600万円もの増税につながる可能性も指摘されています。
今からできる対策は？
相続対策は、「節税」だけでなく、残されたご家族が困らないように「円滑に財産を承継する」という視点も非常に重要です。今回の税制改正は、個々の状況によって影響が大きく異なります。
- 現在、貸付用不動産を所有している方
- 今後、貸付用不動産を活用した相続税対策を検討している方
- すでに相続対策として不動産を購入したものの、相続開始まで5年が経過していない方
上記に当てはまる方は、ご自身のケースが新しい評価ルールの対象となるのか、もし対象となる場合、どの程度の評価額になるのかを早めに確認し、対策を見直すことが大切です。
相続税や贈与税に関する制度は、社会情勢に合わせて常に変化しています。最新の法改正情報を把握し、ご自身の状況に合った適切な対策を検討するためには、専門家への相談が不可欠です。
朝日弁護士法人 調布武蔵野の森オフィスでは、相続に関するご相談を幅広く承っております。お気軽にご相談ください。
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