近年、相続に関する法改正が続いています。2024年4月には「相続登記の義務化」が始まり、大きな話題となりました。そして、それに続く形で、2026年4月1日からは、不動産の持ち主の「住所」や「氏名」が変わった場合の登記も義務化されています。
「引っ越しただけなのに、なぜ登記が必要なの？」「結婚で姓が変わったけど、まさか罰則があるなんて…」と驚かれた方もいらっしゃるかもしれません。今回は、この新しい義務化制度について、その背景や内容、そして私たちが今すべきことを分かりやすく解説します。
なぜ住所・氏名変更登記が義務化されたのか？
この義務化の背景には、日本社会が抱える「所有者不明土地問題」があります。所有者不明土地とは、登記簿に記載された所有者の住所や氏名が古いままで、現在の所有者を特定できない土地のことです。このような土地が増えると、公共事業や災害復興の妨げになるだけでなく、土地の取引も滞り、経済活動に悪影響を及ぼします。
登記簿の情報が常に最新の状態に保たれることで、所有者の特定が容易になり、所有者不明土地問題の解決に繋がると期待されています。
義務化の具体的な内容
1. いつから始まった？
不動産名義人の住所・氏名変更登記の義務化は、2026年（令和8年）4月1日から施行されています。
2. 誰が対象になる？
不動産を所有している方で、引っ越しによって住所が変わった方、結婚や離婚などで氏名が変わった方が対象です。
3. 登記の期限は？
住所や氏名に変更があった日から2年以内に、変更登記を申請する義務があります。
4. 過去の変更も対象になる？
今回の義務化は、過去に住所や氏名が変わったまま登記をしていない場合も対象となります。この場合、施行日である2026年4月1日から2年以内、つまり2028年3月31日までに登記を済ませる必要があります。 「何年も前に引っ越したから関係ない」と思っている方も、改めてご自身の不動産登記を確認してみましょう。
5. 罰則はあるの？
正当な理由なく期限内に変更登記を申請しなかった場合、5万円以下の過料（罰金）が科される可能性があります。 3年経過後すぐに過料となるわけではなく、法務局からの催告を経て裁判所が判断する手続きとなりますが、義務は果たさなければなりません。
「スマート変更登記」で手続きがスムーズに？
今回の義務化に合わせて、将来的な手続きの負担を軽減するための新しい仕組みも導入されています。それが、2025年4月21日から始まった「検索用情報の申出」制度です。
この制度を利用して氏名や住所の変更登記を行う際に、法務局に「検索用情報」を申し出ておくと、引っ越しなどで住所が変わった場合、法務局から所有者に「変更登記をしてよいか」の通知が送付され、承諾を得ることで登記官が職権で変更登記を行えるようになります。 これにより、将来的にご自身の住所変更登記の手間が減る可能性があります。
今からすべきこと
「自分は対象なのだろうか？」「実家の名義が古いままになっている気がする」など、心当たりのある方は、まずご自身の不動産登記情報を確認することから始めましょう。登記簿謄本（登記事項証明書）を取得すれば、現在の名義人の住所や氏名を確認できます。
もし、登記情報と現在の情報が異なっている場合は、早めに変更登記の手続きを進めることが大切です。手続きには、住民票や戸籍謄本など複数の書類が必要となり、書類の収集や申請書の作成には専門的な知識が必要となる場合があります。ご自身で手続きを進めるのが難しいと感じる場合は、司法書士などの専門家へ相談することをおすすめします。
また、2024年4月に義務化された「相続登記」の期限（2027年3月31日まで）も迫っています。 これを機に、ご自身の不動産だけでなく、ご家族が所有する不動産の登記状況もまとめて確認し、必要な手続きを進める良い機会と捉えましょう。
新しい制度への対応は、大切な財産を守り、将来のトラブルを防ぐことにも繋がります。ご不明な点やご不安なことがあれば、いつでも当事務所にご相談ください。
相続に関するお悩みは、朝日弁護士法人 調布武蔵野の森オフィスにご相談ください。
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